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房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

发布者:刘君|时间:2017年08月26日|123人看过

律师观点分析

上诉人(原审被告)尹X,男,1978年2月22日出生。

委托代理人韩长华,北京市奥东律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)张X,男,1963年12月29日出生。

委托代理人刘君,北京市易行律师事务所律师。

原审被告北京XX房地产经纪有限公司

法定代表人左*,董事长。

委托代理人孙**,男,1980年7月16日出生,该公司职员。

上诉人尹X因房屋买卖合同纠纷一案,不服北京市海淀区人民法院(2014)海民初字第22146号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

张X在原审法院起诉称:2014年2月16日,通过北京XX房地产经纪有限公司(以下简称XX公司)居间,赵X霞代理我与尹X签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。按照约定,尹X自愿出资350万元购买我名下612号房屋(以下简称涉案房屋),并同意自合同签订之日起120日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续,办理过户前尹X需要向我支付首付款207万元。合同签订后我一直依约履行,但是尹X并未按照约定履行相关义务且已经超过15日,尹X行为已构成根本违约,我有权以书面通知的方式解除买卖合同,同时尹X应在违约行为发生之日起15日内,以相当于该房屋总价款的20%向我支付违约金。故诉至法院请求判令1、解除双方于2014年2月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议、《买卖定金协议书》;2、尹X给付我违约金70万元;3、尹X承担本案诉讼费。

尹X在原审法院答辩称:签订买卖合同时,张X的代理人告诉我张X本人在外地出差,合同签订后我才发现张X在监狱服刑的真实情况。我虽然对张X隐瞒事实的行为有些不满,但我还是积极配合张X的房屋买卖代理人履行买卖合同。期间我母亲曾向中介公司职员说过不想买房,可我从未直接或者间接向张X表示过不履行合同。因买卖合同存在非法避税条款,存在法定无效情形,无效的合同自始没有法律约束力,故我不应该承担法律责任。如果合同有效,双方在《补充协议》中约定,我应在办理过户前以资金监管方式支付首付款,而直至双方发生争议,张X也拒不提供付款账户及告知具体的过户时间,我无法单方面履行合同。我认为是张X违约在先,而我是在行使法定抗辩权,不存在违约情形。即使我的行为构成违约,合同中对违约金的标准也约定过高,请求法院根据实际情况对违约金予以减免。

XX公司经原审法院合法传唤,无正当理由未到庭应诉。

原审法院审理查明:涉案房屋产权人系张X,原房屋地址登记为612号。因张X在监狱服刑,故于2012年3月20日办理公证,委托其妻子赵X霞办理涉案房屋的出售、过户事宜。

2014年2月16日,赵X霞代理张X(出卖人)与尹X(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,主要内容为:“出卖人所售房屋612号,建筑面积共59.1平方米;该房屋成交价格为2040000元;经出卖人和买受人协商一致,该房屋装饰装修及配套设施设备等作价为1460000元,上述价款由买受人一并另行支付给出卖人;买受人可以在签订本合同的同时支付定金30000元;买受人向居间机构指定的银行/公积金管理中心申办抵押贷款,拟贷款金额为1200000元;逾期付款责任:--(2)逾期超过15日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款;当事人双方同意,自本合同签订之日起120日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。

当日,张X(甲方、出卖方)、尹X(乙方、买受方)与XX公司(丙方、居间方)又签订《补充协议》及《买卖定金协议书》,其中补充协议约定:“甲乙双方同意,交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为人民币叁佰伍拾万元整,此价格为甲方净得价,不含税;第二条关于房屋交易具体事宜的约定1.乙方于2014年2月16日向甲方支付定金人民币叁万元整,乙方支付首付款时,该定金则视为首付款的一部分。--3.乙方于办理过户前将首付款人民币贰佰零柒万元以资金托管的方式支付甲方。4.甲乙双方应于丙方收到评估报告后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。5.权属转移登记:甲乙双方同意,在贷款机构签发批贷函后5个工作日内,甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续;乙方若出现下列情形之一的,乙方构成根本违约,且甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同:--(2)拒绝购买该房屋的,(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的,乙方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金,乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金,多退少补,丙方收取乙方的费用不予退还;如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》约定不一致的,均以本协议为准”。

协议签订后,尹X给付张X3万元定金。2014年3月13日,双方办理了网签手续签订了《存量房屋买卖合同》。后北京住房公积金管理中心通过了尹X的贷款审核,并出具了住房公积金贷款审核确认书,2014年4月14日尹X在住房公积金贷款办理交接单上签字。因尹X未能按时支付购房首付款,2014年7月14日张X委托赵X霞向尹X邮寄送达《解除合同通知书》,主要内容为张X称因尹X未按照合同约定履行付款义务,办理房屋过户手续,书面通知解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及其它一切与此次房屋买卖相关的合同、协议,并保留追究违约责任的权利。次日,尹X签收该《解除合同通知书》。庭审中,尹X否认收到上述通知,但就此主张未向法院提供相关证据。

现双方均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》。张X主张合同解除系尹X违约,要求尹X依据违约金条款支付违约金,对于尹X已支付的3万元定金,同意在尹X应负担的违约金数额中予以扣减。张X称尹X违约给自己造成的损失包括:租房损失(包括租金和中介费)7800元及房屋差价损失80万元,并提交《北京市房屋租赁合同》、租金银行汇款凭证、中介费收条及证人证言为证。证人XX公司职员董晓寅出庭作证,证明房屋买卖合同签订后,尹X母亲表示不想买房了。但双方还是按照合同对涉案房屋进行了评估,并办理了贷款面签等手续;两个月后尹X对买房一事犹豫起来,在双方约定的办理过户手续期满之前,多次联系尹X本人就联系不上了;现房价下跌,涉案房屋现值大约在300万元。张X对证人证言的真实性不持异议,尹X对证人证言不予认可。尹X对张X提交的《北京市房屋租赁合同》、租金银行汇款凭证、中介费收条的真实性、关联性均不认可。尹X称张X违约在先,拒不提供付款账户及告知具体的过户时间,就此主张未向法院提供相关证据。另,XX公司经法院合法传唤,无正当理由,未到庭应诉。

原审法院认定上述事实,有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》、房屋所有权证、公证书、《解除房屋买卖合同通知书》、邮件查询回执及双方庭审陈述等证据在案佐证。

张X答辩称:服从原审判决,不同意尹X的上诉请求及理由。

XX公司述称:同意原审判决。

本院经审理查明,原审法院查明的事实属实,本院予以确认。

上述事实,有各方当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为:尹X与张X就买卖涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等相关文件均系双方的真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,属有效合同,双方均应依约履行合同义务。尹X上诉主张双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》为了避税虚报了交易价格,损害了国家利益,应属无效合同,依据不足,本院不予支持。

诉讼中,双方均表示同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》,对此本院不持异议。按照《补充协议》约定,双方应在贷款机构签发批贷函后5个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续,尹X应于办理过户前将首付款207万元支付给张X。现尹X未按约定付款构成违约,其应承担相应的违约责任。尹X称张X拒不提供付款账户及告知具体的过户时间的辩解不符合常理,尹X亦未提供相关证据证明,故本院对尹X的上述主张不予采信。《补充协议》约定了违约金条款,并约定了违约金计算的标准,但尹X认为违约金约定过高,请求予以降低。现张X主张违约金70万元,称其损失包括房屋差价损失、房屋租金及中介费损失。原审法院参考涉案房屋所在区域的降价幅度、目前的市场价格等具体情况,以张X的相应损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则对计算违约金的标准予以适当降低,酌定的违约金数额并无不当。

综上所述,尹X的上诉理由和请求,缺乏事实根据和法律依据,本院不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

一审案件受理费一万零八百元,由张X负担五千四百元(已交纳);由尹X负担五千四百元(本判决生效后七日内交纳)。

二审案件受理费五千四百元,由尹X负担(已交纳)。

本判决为终审判决。


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